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商业地产价值影响因素

2020.01.10

商业地产价值通过商业地产的价格(售价或租金)得以体现,即商业地产价格是商业地产价值的货币表现。商业地产的价格受经济因素、邻里因素、自身因素、交通因素,和区位因素等的影响,围绕着其价值上下波动。我们研究商业地产的价值变化也是通过其售价和租金的变动体现的,为便于研究,本研究将商业地产租金变动的影响因素视为商业地产价值变化,即以商业地产的租金价格来体现其价值。


商业地产价值影响因素


经济因素吉祥游戏——基础性因素(经济大环境是商业地产价格形成的基础性因素。一般在经济发达的地区,商业地产包含的劳动力价值和物质价值较高,商业地产的价格也比较高。在经济欠发达地区,商业地产包含的劳动力价值和物质价值相对较低,商业地产的价格也相对较低。)


邻里因素——邻里因素直接影响商业地产运营所需的各项配套设施,并对消费人群的吸引程度起着至关重要的作用,进而影响商业地产的价格。


自身因素吉祥游戏——自身因素是指商业地产自身拥有的对商业地产价值有影响的特征因素。


交通因素——交通通达性高的地区其商业地产价格较高,反之价格较低。


区位因素——区位因素受商业地产所在地的社会经济条件影响,是影响商业地产销售吉祥游戏价格高低的重要因素。人口密度对商业地产价格的影响显而易见,人口密度越大,商业地产价格越高。周边商业环境(如是否位于传统商圈)是商业发展的基础环境,良好的商业环境有利于促进商业竞争,促进消费。因此,一般商圈或商业区的商业地产价格较高。周边经济环境(如是否位于市中心)显示了周边人群的消费能力,是商业活动得以维系的基础,一般经济条件好的地区其商业地产价格也高。


这五大因素中,交通因素和区位因素是越来越多客户看中的两大重要因素。随着大城市的人口的增长,市中心的人向郊区的卫星城发展,解决市区和卫星城之间的公共交通问题,最好最佳的莫过于轨道交通。


城市轨道交通的建设在交通因素方面对商业地产的增值机理表现在以下两个方面:


(1)缩短出行距离(时间距离、经济距离和心理距离),增加出行意愿。城市轨道交通使公众更愿意选择位于轨道交通沿线的商业区域进行消费,促进该地区商业地产增值。


(2)改变出行行为,增加人流量。城市轨道交通使更多的公众选择轨道交通出行,为沿线带来更多的人流量,刺激商业活动展开,使商业地产增值。


城市轨道交通的建设在区位因素方面对商业地产的增值机理表现在以下两个方面:


(1)优化经济环境和商业环境,重塑城市商圈。城市轨道交通的建设带动了沿线经济发展,为沿线带来更多人群,刺激地产经纪活动,各项配套设施随之修建,创造和优化了沿线经济环境和商业环境,促进新兴商圈的产生,使商业地产增值。


吉祥游戏(2)增大人口密度,促进消费。公众更愿意沿交通便利的城市轨道交通沿线而居,这增加了轨道交通沿线的人口密度,促进了沿线消费,为商业活动展开提供了机会,使商业地产增值。


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